Зміст
Короткий виклад
Мурашник — цифрова платформа для ОСББ і багатоквартирних будинків. Вона збирає в одному місці те, що сьогодні розкидане по чатах, таблицях, банківських кабінетах і паперових папках: платежі, заявки, лічильники, документи, голосування, підрядників і послуги сусідів.
Платформа побудована як multi-tenant SaaS: кожне ОСББ — окремий tenant зі своїми даними, ролями та власним брендингом, а код і продукт спільні. Це дозволяє підключати нові ОСББ без створення окремої системи для кожного.
Ключове
- Один процес замість десяти інструментів. Мешканець → заявка → правління → підрядник → виконання → фінанси → прозорість.
- Board послуг. Внутрішній маркетплейс: послуги пропонують і компанії, і самі мешканці; відгуки лише після підтвердженого замовлення.
- Голосування. Внутрішні опитування з матеріалами, явкою та результатами; юридично значуще голосування — після окремої валідації.
- White label. Тема, логотип і назва підтягуються за піддоменом ОСББ; дані ізольовані на рівні бекенду.
- Реальна основа вже працює. Автентифікація, ролі, структура ОСББ, заявки, лічильники й білінг реалізовані; продакшн-інфраструктура з HTTPS, CI/CD і резервними копіями розгорнута.
Проблема: керування будинком розпорошене
У типовому ОСББ управлінські процеси живуть у різних місцях і не пов’язані між собою. Правлінню важко бачити цілісну картину, мешканцям — розуміти, що відбувається з їхніми внесками й зверненнями.
Заявки без статусу
Звернення в месенджерах не мають відповідального, терміну й історії. Їх легко втратити.
Непрозорі фінанси
Нарахування, борги й витрати ведуться в таблицях. Мешканець не бачить, на що витрачено кошти.
Повільні рішення
Збори, підписні листи й ручний підрахунок голосів затягують ухвалення рішень.
Вибір підрядника «за рекомендацією»
Немає рейтингу, історії робіт і чесного порівняння пропозицій.
Мурашник не додає ще один інструмент, а замінює розрізнені інструменти єдиним контуром із спільними даними.
Бачення та принципи продукту
Перевести керування будинком із набору чатів, таблиць і паперових процесів в одну цифрову систему, яку зручно використовувати мешканцю будь-якого віку.
Прозорість
Фінанси, рішення й виконані роботи видно тим, кого вони стосуються.
Простота
Великі кнопки, зрозумілі статуси, мобільний інтерфейс для мешканця; без перевантаження.
Ізоляція даних
Користувач одного ОСББ не може отримати дані іншого — це перевіряється автоматичними тестами.
Модульність
Модульний моноліт: кожен блок працює окремо, а разом вони дають єдиний процес.
API-first
Бізнес-логіка живе в бекенді. Це відкриває шлях до мобільних застосунків без переробки.
Розширюваність
Інтеграції з банками й комунальними провайдерами закладено архітектурно через адаптери.
Платформа: огляд модулів
Платформа складається з дев’яти ключових блоків. Нижче — що вирішує кожен і для кого.
| Модуль | Що вирішує | Для кого |
|---|---|---|
| Платежі та фінанси | Особові рахунки, тарифи, нарахування, платежі, витрати, бюджет; баланс мешканця та борг ОСББ. | Мешканець, бухгалтер, правління |
| Service Desk | Заявки зі статусами, фото, коментарями, історією змін, призначенням відповідального. | Мешканець, правління, майстер |
| Лічильники | Передача показників, контроль аномалій, фото, нагадування. | Мешканець, правління |
| Голосування | Опитування, голоси, результати. За планом MVP — Release 2 | Заплановано |
| Документи | Протоколи, звіти, договори з рівнями видимості. | Усі ролі за правами |
| Новини та сповіщення | Оголошення, нагадування про оплату й показники, події по заявках та голосуваннях. | Усі ролі |
| Підрядники й тендери | Каталог, work orders, тендери, порівняння пропозицій, рейтинг. | Правління, підрядник |
| Обладнання будинку | Реєстр обладнання з цифровим паспортом, відповідальними, строками повірки, ТО й заміни та історією обслуговування. | Правління, бухгалтер |
| Board послуг | Маркетплейс послуг від мешканців і компаній з рейтингом та відгуками. | Мешканець, підрядник |
Єдиний процес: від заявки до прозорості
Цінність платформи — не в окремих екранах, а в тому, що модулі з’єднані в один ланцюг дій. Заявка мешканця може стати завданням підрядника, витратою у фінансах і темою голосування.
Мешканець створює заявку
Описує проблему, додає фото, вказує місце: підʼїзд, загальна зона чи квартира.
Правління приймає й призначає
Ставить пріоритет, призначає відповідального або підрядника. Кожна зміна статусу зберігається в історії.
Виконання робіт
Підрядник працює за work order із кошторисом; мешканець бачить прогрес.
Фінансове відображення
Фактична вартість потрапляє до витрат ОСББ і до фінансової історії будинку.
Прозорість і рішення
Мешканець отримує сповіщення; наступні кроки, як-от ремонт вхідної групи, виносяться на голосування.
Статуси заявки
Пріоритети: LOW, NORMAL, HIGH, CRITICAL. Внутрішні коментарі бачить лише правління; мешканець їх не бачить.
Board послуг
Board — внутрішній маркетплейс послуг для мешканців ОСББ. Послуги пропонують професійні підрядники, ФОП, локальні компанії та самі мешканці будинку.
Приклади категорій: електрик, сантехнік, ремонт техніки, прибирання, ремонт квартир, збірка меблів, IT-допомога, репетитор, няня, доставка, перевезення, клінінг, перукар та інші побутові послуги.
Чим Board відрізняється від звичайного каталогу
- Довіра сусідства. У картки видно, хто мешканець будинку, а хто зовнішній виконавець (позначки Resident / Contractor).
- Відгуки без накруток. Залишити відгук можна лише після підтвердженого замовлення; одне замовлення — один відгук; адміністратор модерує скарги.
- Модерація. Оголошення проходять шлях від чернетки до активного; адміністратор може призупинити або заблокувати послугу.
- Місток до тендерів. Найкращі виконавці Board отримують запрошення на тендери ОСББ.
Життєвий цикл оголошення
Життєвий цикл замовлення
Що заповнює мешканець, пропонуючи послугу
Назва й категорія, опис, вартість або «за домовленістю», фото, досвід, зона надання послуги, контакт, доступні дні й час.
Фільтри пошуку
Категорія, рейтинг, ціна, будинок, ОСББ, «тільки мешканці», «тільки компанії», доступність, популярність.
Board — окремий етап розробки після базових модулів (за планом — Sprint 12). Він використовує спільний модуль відгуків, який підтримує також підрядників і тендери.
Голосування
Голосування дозволяє правлінню швидко з’ясувати позицію мешканців і ухвалювати рішення з опорою на документи та явку.
Як це працює
- Адміністратор створює голосування: питання, варіанти відповідей (від двох до дванадцяти), період, будинок або все ОСББ, кворум.
- До питання прикріплюються матеріали: кошторис, технічне обґрунтування, комерційні пропозиції.
- Мешканці бачать активні голосування на головній і в розділі «Голосування», голосують зі смартфона.
- Кожна квартира голосує один раз, голос остаточний; вага голосу дорівнює площі квартири, а власник кількох квартир голосує за кожну.
- До завершення видно лише явку (навіть правлінню); після завершення формується підсумок за площею з урахуванням кворуму.
Параметри голосування
| Параметр | Значення |
|---|---|
| Статус | Активне / завершене; початок і кінець за розкладом |
| Варіанти | Один або кілька (за налаштуванням); типові: «За», «Проти», «Утримуюсь» |
| Вага голосу | За площею квартири (площа фіксується на момент голосування); власник кількох квартир голосує за кожну |
| Результат | Закритий до завершення, навіть для правління; після завершення — за площею, з кворумом (за замовчуванням 50%) |
| Сповіщення | Публікація, нагадування приблизно за добу до завершення, закриття голосування |
| Аудит | Створення голосування й подання голосу фіксуються в журналі |
Правове обмеження. На етапі PoC це внутрішнє голосування для підтримки управлінських рішень (digital decision support). Воно не вважається юридично значущим до окремої юридичної валідації, і цей статус зазначається в інтерфейсі.
Внутрішнє та юридично значуще голосування
| Внутрішнє (PoC / MVP) | Юридично значуще (пізніше) | |
|---|---|---|
| Призначення | З’ясування думки, підтримка рішень | Рішення зборів ОСББ |
| Ідентифікація | Акаунт мешканця, привʼязаного до квартири | Електронний підпис / верифікація |
| Вага | За площею квартири | За часткою власності |
| Статус у плані | Реалізовано | Окрема задача (Release 2) |
Підрядники й тендери
Тендерний блок забезпечує прозорий вибір підрядника для ремонту, обслуговування, закупівлі обладнання, прибирання, охорони, інженерних робіт та благоустрою.
Статуси тендера
Що бачить правління
Порівняльну таблицю пропозицій: ціна, строк, гарантія, рейтинг підрядника, документи; коментарі комісії, історію змін, рішення й причини вибору.
Після вибору переможця
Так формується внутрішня екосистема перевірених підрядників: профіль у Board → рейтинг → запрошення на тендер → перемога → нові відгуки.
Обладнання будинку
Розділ «Обладнання будинку» — єдиний реєстр технічного майна ОСББ: генератори, насоси, компресори, ліфти та інше обладнання. Кожна одиниця має унікальний ідентифікатор, цифровий паспорт і календар робіт, тож правління не покладається на таблиці й пам’ять.
Що входить до цифрового паспорта
| Поле | Призначення |
|---|---|
| Ідентифікація | Назва, категорія (генератор, компресор, насос, ліфт, інше), унікальний інвентарний номер, серійний номер, постачальник. |
| Розташування й статус | Будинок і місце встановлення; статус «в експлуатації», «у ремонті» або «виведено». |
| Відповідальність | Відповідальна особа та юридична особа, на балансі якої обліковується обладнання (ОСББ, керуюча компанія). |
| Вартість і строки | Амортизована вартість, дата введення в експлуатацію, інтервал повірки, наступні повірка й ТО, планова заміна та бюджет заміни. |
| Примітки | Додаткові відомості про одиницю обладнання. |
Історія обслуговування
Кожна подія записується в історію одиниці: дата, виконавець, вартість і примітки. Після повірки наступна дата розраховується автоматично за інтервалом.
Контроль строків
- Реєстр показує кількість одиниць, ті, що потребують уваги, і планові заміни разом із запланованим бюджетом.
- Календар подій: повірка, ТО та заміна, з позначками «прострочено» та «незабаром» (30 днів).
- Критичні нагадування — про прострочені та найближчі повірки й обслуговування.
Хто що бачить
Адміністратор ОСББ додає, редагує та виводить обладнання з експлуатації, фіксує повірки й ремонти. Бухгалтер бачить реєстр і строки. Мешканці розділ не бачать.
Ролі та кабінети
Один фронтенд з окремими розділами для кожної ролі. Для мешканця — mobile-first, для правління — desktop-first з таблицями й аналітикою. Користувач може мати кілька членств у різних ОСББ.
| Можливість | Мешканець | Адмін ОСББ | Бухгалтер | Майстер | Підрядник |
|---|---|---|---|---|---|
| Створювати заявки | ✓ | ✓ | — | — | — |
| Керувати заявками | — | ✓ | перегляд | свої | призначені |
| Передавати лічильники | ✓ | ✓ | перегляд | — | — |
| Бачити власні платежі | ✓ | ✓ | ✓ | — | — |
| Нарахування, тарифи, оплати | — | ✓ | ✓ | — | — |
| Структура ОСББ, мешканці | свої | ✓ | перегляд | — | — |
| Запрошення, ролі | — | ✓ | — | — | — |
| Журнал аудиту | — | ✓ | — | — | — |
Спрощена схема за поточною матрицею прав. Над усіма ОСББ стоїть платформена роль SUPER_ADMIN. Повна матриця зберігається в коді й переглядається як будь-яка інша зміна.
Multi-tenant і white label
Мурашник будується не як сайт одного ОСББ, а як платформа: кожне ОСББ — окремий tenant зі спільним кодом і власним обличчям.
Як визначається tenant
За піддоменом: osbb1.murashnik.com. Фронтенд за хостом отримує публічний профіль брендингу ще до входу: назву, логотип, кольори й контакти ОСББ.
Що можна налаштувати
| Налаштовується | Фіксоване для платформи |
|---|---|
| Назва та логотип ОСББ | Структура екранів і навігація |
| Основний і акцентний кольори (теми на CSS-змінних) | Кольори статусів: успіх, попередження, помилка |
| Контакти, привітання, назва PWA та іконки | Мінімальний контраст тексту (WCAG AA) |
| Підпис «Powered by Мурашник» (за комерційною моделлю) | Мова інтерфейсу: українська; i18n підготовлено для en та ru |
Інтерактивну демонстрацію змін теми можна побачити в розділі «White label» на головній сторінці.
Комерційна структура
Архітектура допускає ієрархію «платформа → клієнт → ОСББ»: один клієнт, наприклад управляюча компанія, може керувати кількома ОСББ і будинками.
Архітектура
Модульний моноліт, а не мікросервіси: швидша розробка, простіше тестування й експлуатація, а доменні модулі за потреби пізніше виділяються в сервіси.
Технологічний стек
| Рівень | Технології |
|---|---|
| Бекенд | Python, Django, Django REST Framework, SimpleJWT, django-filter, drf-spectacular (OpenAPI) |
| Фронтенд | Next.js (App Router), TypeScript, Tailwind CSS, TanStack Query, React Hook Form, Zod |
| Дані та черги | PostgreSQL, Redis, Celery, Celery Beat |
| Інфраструктура | Docker Compose, Caddy (автоматичний HTTPS), GitHub Actions (CI/CD) |
| Якість | pytest, ruff, перевірка міграцій, аудит залежностей у CI |
Принципи коду
- Бізнес-логіка в сервісах і селекторах, а не у в’юхах; транзакції для критичних операцій.
- Єдиний формат помилок API та єдиний формат пагінації; жодних списків без пагінації.
- Публічні ідентифікатори — UUID; м’яке видалення або архівація бізнес-сутностей.
Безпека
Пріоритети розробки: ізоляція даних, безпека, ключові бізнес-процеси, цілісність даних — і лише потім зручності та інтеграції.
Ізоляція tenant
Усі дані належать організації. Користувач ОСББ A не отримує даних ОСББ B навіть за ручної підміни ID. Чужі ОСББ відповідають 404, а не 403.
Ролі й права
RBAC з правами на рівні об’єктів: мешканець — своя квартира, правління — організація, платформа — SUPER_ADMIN.
Журнал аудиту
Вхід, зміна ролей, фінансів і статусів заявок, голосування, публікація документів фіксуються. Спроби входу записуються.
Захист входу
JWT з обмеженим терміном, ротація refresh-токенів, обмеження частоти спроб входу й скидання пароля; запрошення одноразові й зберігаються лише як хеш.
- HTTPS на всіх доменах, захищені cookie, CORS за списком дозволених джерел, секрети лише в оточенні.
- Перевірка типу й розміру файлів, захищений доступ до медіа; файли не зберігаються в базі даних.
- Щоденні резервні копії бази й медіа з процедурою відновлення та копією поза сервером.
- Фінансова історія, голоси й записи аудиту не видаляються без окремої процедури.
Платформа обробляє персональні дані мешканців. Перед комерційним запуском плануються юридичний аудит обробки персональних даних і політика конфіденційності для кожного ОСББ.
Поточний стан реалізації
Знімок на 7 жовтня 2026 року. Статуси відображають фактичний стан репозиторію та розгортання.
| Напрям | Що входить | Стан |
|---|---|---|
| Основа платформи | Каркас бекенду, база даних, черги, OpenAPI, перевірки здоровʼя | Готово |
| Автентифікація та ролі | Вхід, оновлення сесії, скидання пароля, ролі, членство в ОСББ, запрошення | Готово |
| Структура ОСББ | Будинки, підʼїзди, квартири, власники, мешканці, імпорт, аудит | Готово |
| Кабінети (API) | Дашборд адміністратора; кабінет мешканця та «Мій будинок» | Готово |
| Заявки | Статуси, коментарі, фото, призначення | Готово |
| Лічильники | Показники, контроль аномалій, фото, нагадування | Готово |
| Білінг | Рахунки, журнал операцій, тарифи, нарахування, платежі, імпорт | Готово |
| Демо-дані | Команда для створення демо-ОСББ з акаунтом кожної ролі | Готово |
| Інфраструктура | HTTPS, автодеплой після CI, щоденні резервні копії | Працює |
| Публічний сайт | Лендинг, вхід і реєстрація за запрошенням, цей white paper | Працює |
| Вебкабінет | Кабінет мешканця та персоналу ОСББ (вебзастосунок на /cabinet/): заявки, платежі, лічильники, документи, Board, тендери, аналітика, сповіщення | Працює |
| Мобільний застосунок | Android та iPhone (Expo): вхід і запрошення, платежі, лічильники, заявки, документи, оголошення, Board, сповіщення. Перевірка на пристроях і публікація в магазинах — далі | Реалізовано в коді |
| Документи та оголошення | Документи з рівнями доступу, оголошення для мешканців | Готово |
| Сповіщення | Вхідні сповіщення, e-mail та push; нагадування про оплату й показники | Готово |
| Голосування | Голосування власників за площею квартири, кворум, документи, закритий результат, сповіщення; екрани для правління й власників у вебкабінеті | Готово |
| Підрядники й тендери | Каталог підрядників, тендери із закритими пропозиціями, екрани у вебкабінеті | Готово |
| Board послуг і відгуки | Послуги, замовлення, відгуки після виконання, модерація; у кабінеті й застосунку | Готово |
| Аналітика | KPI-дашборди для ОСББ і для платформи | Готово |
| Онлайн-оплата карткою | Оплата внесків через LiqPay, налаштування платежів ОСББ | Готово |
| Обладнання будинку | Реєстр обладнання, цифровий паспорт, строки повірки й ТО, історія обслуговування | Готово |
| Work orders | Наряд-завдання підряднику, привʼязане до заявки | Заплановано |
Дорожня карта
Рухаємося послідовно: основа й ізоляція даних, потім робочі процеси, далі екосистема послуг і лише після цього інтеграції та AI.
Platform Core Готово
Бекенд, автентифікація, ролі, ОСББ, будинки та квартири.
Digital OSBB Готово
Кабінети адміністратора й мешканця, мобільний застосунок, заявки, документи. Етап, на якому продукт можна демонструвати замовнику.
Operational MVP Готово
Лічильники, білінг, сповіщення, підрядники. Етап, з якого можна запускати пілот в одному ОСББ.
Commercial MVP Готово
Тендери, Board послуг, відгуки, аналітика, аудит. Продукт готовий до комерційного продажу.
Розширення
Електронні збори та юридично значуще голосування, інтеграції з банками, онлайн-платежі, Telegram / Viber, AI-асистент, автоматична класифікація заявок.
Розумний будинок
IoT і розумні лічильники, відеоспостереження, контроль доступу, прогнозне обслуговування, аналіз витрат і закупівель із AI.
Пілот
Тестове ОСББ для перевірки повного життєвого циклу: 1 ОСББ, 2 будинки, 4 підʼїзди, 50–100 квартир, 70–150 мешканців, 10 підрядників, 20 послуг, 5 тендерів, 30 заявок.
Межі першої версії
Щоб прискорити запуск, наступне закладається архітектурно, але не реалізується повноцінно в першій версії:
- юридично значущий електронний підпис і юридично значуще голосування;
- повноцінна бухгалтерія та складні інтеграції (BAS / 1С);
- реальні інтеграції з усіма банками й комунальними підприємствами; повний banking API;
- Smart Home, IoT, відеоспостереження, домофон, електронні замки;
- власні нативні застосунки iOS / Android (спершу — PWA);
- AI-асистент, OCR документів, автоматична обробка виписок;
- складна система закупівель рівня ERP.
Платіжні й комунальні інтеграції на етапі PoC працюють через заміщувані адаптери (mock-реалізації), які пізніше замінюються реальними без зміни ядра.
Критерії успіху PoC
PoC вважається готовим, якщо без втручання розробника можна пройти повний ланцюг:
Додатково: створити друге ОСББ і підтвердити, що дані двох організацій повністю ізольовані. Для керівництва це означає один зв’язний процес: дім → мешканець → звернення → правління → підрядник → виконання → фінанси → прозорість → голосування → управлінське рішення.
Глосарій
- ОСББ
- Обʼєднання співвласників багатоквартирного будинку.
- Tenant
- Окрема організація (ОСББ) на спільній платформі зі своїми ізольованими даними.
- White label
- Можливість подати платформу під власним брендом ОСББ: назва, логотип, кольори.
- RBAC
- Рольовий контроль доступу: права залежать від ролі користувача.
- Work order
- Завдання підрядникові з описом робіт, термінами та кошторисом.
- PoC / MVP
- Proof of Concept — перевірка ідеї на робочому прототипі; MVP — мінімальний комерційний продукт.
- PWA
- Веб-застосунок, який поводиться як мобільний: іконка на екрані, швидкий запуск, push-сповіщення.
Покажемо Мурашник на вашому будинку
Залиште заявку на головній сторінці — покажемо можливості платформи та допоможемо з підключенням вашого ОСББ.